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상가 투자의 핵심은 단연 수익률입니다. 많은 투자자들이 ‘연 6% 보장’, ‘고정 월세 수익’ 등의 문구에 끌려 투자를 시작하지만, 겉으로 보이는 표면 수익률만 보고 판단하면 실제 수익과 괴리가 발생할 수 있습니다. 특히 공실, 유지비, 세금, 대출이자 등 눈에 보이지 않는 비용들을 간과하면 실수익률은 표면 수익률보다 훨씬 낮아집니다. 이 글에서는 수익률의 개념부터 계산법, 실제 사례 분석, 주의해야 할 요소까지 초보자도 이해할 수 있도록 단계별로 정리합니다.
1. 상가 임대 수익 계산의 기본 공식
상가 수익률을 계산할 때 가장 먼저 등장하는 개념은 표면 수익률입니다. 이는 월세 수익만을 기준으로 계산한 단순한 수치입니다.
📌 표면 수익률 계산식
표면 수익률 = (월세 × 12개월) ÷ 매입가 × 100
예시로 매입가 3억 원, 월세 120만 원이라면
→ 연 수익 1,440만 원
→ 수익률 = (1,440 ÷ 30,000) × 100 = 4.8%
하지만 이 수익률은 공실, 유지비, 세금 등 실질 비용을 전혀 반영하지 않은 수치입니다. 즉, 투자자가 실제로 받는 수익은 아닙니다.
그래서 우리는 실수익률을 함께 계산해야 합니다.
📌 실수익률 계산식
실수익률 = (연 임대 수익 – 연간 비용 총합) ÷ 총 투자금 × 100
여기서 ‘총 투자금’은 단순 매입가가 아닌 매입가 + 리모델링비 + 초기비용 + 대출이자 등을 포함해야 하며, 공실 리스크까지 고려한 수익을 반영해야 현실적인 수익률이 됩니다.
2. 표면 수익률과 실수익률 차이
표면 수익률과 실수익률의 차이는 생각보다 큽니다. 표면 수익률이 6%라도, 각종 비용이 포함되면 실수익률은 3~4%로 떨어지는 경우가 많습니다.
| 계산 요소 | 월세 기준 단순 계산 | 월세 – 세금 – 관리비 – 공실 등 포함 |
| 투자 판단 | 빠른 비교 용이 | 실제 수익 판단에 필수 |
| 투자 실효성 | 과장된 경우 많음 | 실질 수익 반영 |
| 일반 수준 | 보통 4~6% 이상 | 3.5~5% 현실적 수치 |
✅ 결론: 수익률 판단 기준은 반드시 실수익률이어야 하며, 표면 수익률은 참고 지표에 불과합니다.
3. 사례 1: 역세권 1층 소형 상가
- 매입가: 2억 5천만 원
- 월세: 130만 원
- 연 임대수익: 1,560만 원
- 표면 수익률: (1,560 ÷ 25,000) × 100 = 6.24%
▶ 표면 수익률로만 보면 아주 매력적인 조건입니다.
하지만 다음과 같은 비용이 발생할 수 있습니다:
- 공실 1개월 손실: 130만 원
- 관리비: 연간 120만 원
- 재산세: 연간 80만 원
💰 총 비용: 330만 원
💰 실수익: 1,560 – 330 = 1,230만 원
✅ 실수익률 = (1,230 ÷ 25,000) × 100 = 4.92%
📉 차이: 표면 수익률 6.24% → 실수익률 4.92% (1.32% 하락)
이처럼 공실 단 한 달, 유지비만으로도 수익률이 크게 줄어드는 것을 알 수 있습니다.
4. 사례 2: 아파트 단지 내 상가
- 매입가: 3억 원
- 월세: 100만 원
- 연 임대수익: 1,200만 원
- 표면 수익률: (1,200 ÷ 30,000) × 100 = 4.0%
이 상가는 입주민 대상 고정 수요가 있는 안정적인 상가입니다.
- 관리비: 100만 원
- 세금: 60만 원
- 공실 없음
💰 총 비용: 160만 원
💰 실수익: 1,200 – 160 = 1,040만 원
✅ 실수익률 = (1,040 ÷ 30,000) × 100 = 3.47%
📌 표면 수익률보다 0.53% 낮지만, 공실 없이 안정적인 수익 확보가 가능하다는 점에서 리스크가 낮은 투자로 분류됩니다.
5. 수익률 계산 시 유의해야 할 비용들
| 📌 공실 | 1개월 공실 발생 시 연 수익률이 8% 이상 감소 가능 |
| 📌 세금 | 취득세, 재산세, 종합소득세, 양도소득세 등 |
| 📌 관리비 | 공용 전기, 청소비, 경비비 등 공동 관리비 |
| 📌 건물 유지·보수 | 간판, 전기, 수도, 방수 등 수선비 |
| 📌 대출 이자 | 대출을 통한 투자 시 반드시 반영 필요 |
| 📌 중개 수수료 | 월세 × 0.9~1.0배, 매입 시 거래비용 포함 |
| 📌 리모델링 비용 | 입점 시 또는 임차인 변경 시 수백만 원 지출 |
이러한 항목들을 계산에 포함하지 않으면, 표면 수익률은 ‘이상적인 수익’으로 오해될 수 있으며, 실제 수익은 크게 줄어드는 결과를 초래합니다.
6. FAQ
Q1. 표면 수익률이 6%면 투자해도 괜찮은가요?
A. 표면 수익률만으로 판단하면 위험합니다. 반드시 세금, 공실, 유지비를 포함한 실수익률을 기준으로 판단해야 합니다.
Q2. 공실이 수익률에 주는 영향은?
A. 월세 100만 원 상가에서 1개월 공실 발생 시 수익률은 약 8.3% 하락합니다. 공실 리스크는 수익률 최대 적입니다.
Q3. 실수익률 4%면 안정적인가요?
A. 네. 세후 수익 기준으로 4% 이상이면 안정적인 투자로 간주되며, 5~6% 이상은 우수한 투자 조건입니다.
Q4. 대출 투자 시 수익률은 더 높아지나요?
A. 자기자본 수익률(ROI)은 높아질 수 있지만, 공실 시 원금 및 이자 부담이 커져 위험도 증가합니다.
Q5. 리모델링 비용은 왜 반영해야 하나요?
A. 리모델링은 초기 투자비용으로 총 투자금에 포함되며, 투자회수 기간에도 영향을 줍니다.
Q6. 수익률 계산은 어디서 하나요?
A. 엑셀, 수익률 계산 앱, 부동산 전문 플랫폼(직방 상가, 네이버 부동산) 또는 전문가 상담을 활용하세요.
Q7. 세전과 세후 수익률 차이도 큰가요?
A. 세금 구간에 따라 차이가 큽니다. 고소득자는 종합소득세로 인해 실수익이 줄어들 수 있습니다.
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